Planiranje gradnje obiteljske kuće: Odakle krenuti?

Planirate gradnju obiteljske kuće i niste sigurni od kuda krenuti, što vas sve očekuje u tom procesu te koliko će vas sve skupa koštati? Na najčešća pitanja vezano za gradnju kuće odgovara nam arhitektica Tatjana Liktar Elez iz arhitektonskog ureda METAR MILIMETAR, specijaliziranog za stambenu i poslovnu arhitekturu.

Koje su vaše želje?

Gradnja vlastite kuće jedna je od većih životnih odluka i zasigurno velika investicija. Prije nego krenete tražiti zemljište te kontaktirati arhitektonski ured, dobro je razmisliti (i zapisati) sve vaše želje, koje prostorije želite, koliko katova, koji broj ukućana će živjeti u kući i koje su životne dobi, planirate li proširenje obitelji ili nabavku ljubimca, trebate li prostor za rad od kuće ili prostor za hobije, kako ćete provoditi vrijeme u vanjskom prostoru oko kuće (npr. obrađivati vrt, kupati se u bazenu ili pozivati prijatelje na roštilj). U ovoj ranoj fazi dobro je razmisliti i o dostupnom budžetu, odnosno količini novaca koji ste spremni uložiti u gradnju kuće, raspitati se o mogućnosti kredita i slično.

Kako odabrati zemljište?

Pri odabiru zemljišta za gradnju bitno je provjeriti tri stvari:

1. Provjera urbanističkih uvjeta - bitno je znati je li zemljište u građevinskoj zoni, ima li dovoljno kvadrata da bi se na njemu moglo graditi te koje je urbanističke uvjete potrebno zadovoljiti. Minimalna površina potrebna za gradnju obiteljske kuće obično se kreće oko 300 ili 400 m2, no svako zemljište ima svoj nadležni prostorni plan te urbanistički uvjeti nisu isti u cijeloj Hrvatskoj. Za dobivanje informacija o zemljištu za koje ste zainteresirani možete zatražiti Lokacijsku informaciju ili online pretražiti nadležni prostorni plan, a za detaljnu analizu angažirati arhitekta ili geodeta.

2. Provjera vlasništva - kako biste ustanovili da zemljište ima "čiste papire" te da je osoba od koje kupujete stvarni vlasnik. Ako postoji sumnja da se stanje čestice razlikuje u katastru te na terenu, preporučujemo angažirati geodeta za provjeru međa.

3. Provjera infrastrukture - bitno je provjeriti je li zemljište prometno povezano (ima direktan izlaz na prometnicu) te ima li dostupne priključke struje, vode i odvodnje. Dostupnost i blizina komunalne infrastrukture smanjuje troškove priključenja, no van urbanih sredina treba planirati alternative, poput sabirnih jama.

Imajte na umu da odabir zemljišta utječe na konačnu cijenu gradnje - udaljenije i teže dostupne lokacije zahtijevaju više ručnog rada što povećava troškove.

Kome se prvom obratiti?

U izradi projektne dokumentacije, ključnu ulogu ima arhitektonski ured koji vodi i koordinira izradu dokumentacije te vodi komunikaciju s projektantima drugih struka (statičar, projektant instalacija i geodet). Pri odabiru arhitektonskog ureda, neka vam ne bude presudna samo cijena po principu najjeftinije ponude, važnije je odabrati ured čiji vam se rad i reference sviđaju, a preporučujemo dogovoriti sastanak s uredima čije ponude ste primili da bi ostvarili što bolju komunikaciju i vidjeli na koji način rade.

metar-milimetar.hr

Koji su projekti potrebni i kako ishoditi građevinsku dozvolu?

Dokumentacija potrebna za ishođenje građevinske dozvole te gradnju kuće obuhvaća:

  • uslugu geodeta

  • idejno arhitektonsko rješenje

  • elaborat za ishođenje uvjeta

  • glavne projekte svih struka - arhitektonski projekt, projekt konstrukcije, vodovoda i odvodnje, elektroinstalacija i strojarstva (grijanje, hlađenje i ventilacija); ovisno o složenosti projekta, možda će vam trebati dodatni projekti ili elaborati, poput geomehaničkog elaborata, elaborata zaštite od požara ili revizije statike

Za gradnju kuće na gradilištu te ugovaranje izvođača, uz glavni projekt, važno je imati troškovnike svih radova i, ako se radi o složenijoj kući, izvedbeni projekt. Projektiranje kuće započinje izradom idejnog rješenja gdje arhitekti predlažu organizaciju, izgled i položaj kuće prema vašim zahtjevima. Nakon definiranja idejnog rješenja, arhitektonski ured podnosi zahtjev za ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja nadležnom Upravnom odjelu za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša. Odjel, zatim, prosljeđuje idejno rješenje relevantnim javnopravnim tijelima i komunalnim poduzećima (npr. HEP, plinara, vodovod i odvodnja, MUP...) kako bi dobio posebne uvjete priključenja što zakonski traje 15 dana, no u praksi često i duže.

Nakon dobivanja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja, projektanti mogu započeti s izradom glavnog projekta za ishođenje građevinske dozvole. Glavni projekt zbir je međusobno usklađenih projekata koji pružaju tehničko rješenje građevine i dokazuju ispunjavanje temeljnih zahtjeva, kao i drugih propisanih uvjeta. Nakon završetka izrade glavnog projekta, pokreće se postupak ishođenja građevinske dozvole pri nadležnom Upravnom odjelu za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša, putem sustava eDozvole.

Izrada projektne dokumentacije u prosjeku traje oko tri ili četiri mjeseca, ovisno o složenosti projekta i dogovorenim rokovima, no ovisi i o vama. Naime, ako unaprijed dobro razmislite o vašim željama (spomenuli smo ih početkom članka) te aktivno surađujete s arhitektonskim uredom, izrada dokumentacije proći će brže i bit ćete zadovoljniji ishodom. Vrijeme potrebno za ishođenje građevinske dozvole ne ovisi o projektantima te se može značajno razlikovati diljem Hrvatske - od mjesec ili dva pa do više od godinu dana.

Kada može započeti gradnja?

Gradnja kuće može započeti nakon dobivanja pravomoćne građevinske dozvole te po prijavi gradilišta. I prije dobivanja građevinske dozvole, na temelju glavnog projekta i troškovnika, možete zatražiti ponude više izvođača i sklopiti ugovor s odabranim izvođačem. Prije gradnje obavezni ste angažirati nadzornog inženjera koji će na temelju opisa radova i količina iz troškovnika vršiti kontrolu kvalitete izvedenih radova na gradilištu te kontrolu stavki koje će vam izvođač naplatiti. Preporučujemo odabir nadzornog inženjera neovisnog od izvođača. Izvođač i nadzorni inženjer dužni su voditi eGrađevinski dnevnik tijekom gradnje. Po završetku gradnje ishodi se uporabna dozvola.

Koliko sve to košta?

Prije nego što krenete, važno je znati troškove koji vas očekuju. Napominjemo da su troškovi okvirni i služe za grubu procjenu, a navest ćemo ih na primjeru prosječne obiteljske kuće od 200 m2, srednjeg standarda. Troškove vezane za gradnju kuće možemo podijeliti u četiri skupine:

1. Trošak kupnje zemljišta

Cijena zemljišta ovisi o lokaciji, njezinoj atraktivnosti, površini, dostupnosti infrastrukture, te je visa što je lokacija atraktivnija I bliža gradskom središtu. Optimalna cijena zemljišta u ukupnoj investiciji iznosi do cca.15 %.

2. Trošak projektne dokumentacije

Cijena izrade projektne dokumentacije za dobivanje Građevinske dozvole za obiteljsku kuću od 200 m2 iznosi od 10 do 15 tisuća eura, odnosno oko 5 % od ukupne investicije.

3. Trošak doprinosa i priključaka

Komunalni i vodni doprinosi plaćaju se prema volumenu, odnosno kubnim metrima buduće zgrade. Visinu komunalnog doprinosa određuju jedinice lokalne samouprave te se kreću oko 5 do 20 eura po m3, ovisno o lokaciji. Vodni doprinos obračunavaju Hrvatske vode u skladu s tri zone u Republici Hrvatskoj te iznosi od 0,27, 0,74 ili 1,12 eura / m3.


Troškovi priključaka za kuću uključuju:

  • priključak struje - cijena se računa prema traženoj priključnoj snazi i iznosi 179,17 eura + PDV po kW; za kuću od 200 m2 s priključnom snagom od 9,2 kW, trošak iznosi 1 648,36 eura + PDV

  • priključak vode - okvirno 1 500 do 2 000 eura

  • priključak odvodnje - okvirno 1 500 do 2 000 eura; ako zemljište nema mogućnost priključka odvodnje, planirajte gradnju sabirne jame

  • priključak plina - okvirno 1 500 eura; alternativno, možete upotrebljavati drugi energent za grijanje i hlađenje jer priključak plina nije obavezan

Trošak doprinosa i priključaka iznosi oko 5 do 10 % u ukupnoj investiciji.

4. Trošak gradnje

Trošak gradnje najveći je trošak u cijeloj investiciji i iznosi oko 70 do 75 %. Točan trošak gradnje moguće je doznati tek nakon što se izradi projekt s definiranim troškovnicima i prema dobivenim ponudama izvođača. Cijena gradnje varira ovisno o standardu kuće, odabranim materijalima, tehničkim sustavima grijanja i hlađenja te dostupnosti lokacije. Trenutačna cijena gradnje zidane kuće srednjeg standarda od 200 m2 iznosi okvirno 1 200 do 1 500 eura / m2 + PDV što uključuje kompletne građevinsko-obrtničke radove s instalacijama.

Kako uštedjeti novac i živce?

Kako bi u cijeloj priči uštedjeli novac, ali i živce, bitno je:

  • realno planirati želje i troškove u skladu s mogućnostima

  • biti svjestan da ovaj proces traje i da ima niz koraka te sudionika

  • uložiti u kvalitetan projekt koji će dobro iskoristiti svaki metar vase kuće jer često nije presudna veličina prostora, već dobra organizacija

I za kraj, ako smo vas prepali silnim informacijama, bitno je znati da u cijelom procesu niste sami. Okružite se provjerenim suradnicima - od projektanta, izvođača i nadzornog inženjera koji će vam znatno olakšati cijeli proces i zaštititi vašu investiciju.

Autorica: Tatjana Liktar Elez, dipl.ing.arh.

Foto: Canva / metar-milimetar.hr

STARI-Plijesan u domu: Kako je se rješavam i koji su mi se proizvodi pokazali učinkovitima?

Pročitajte još

STARI-Plijesan u domu: Kako je se rješavam i koji su mi se proizvodi pokazali učinkovitima?

STARI-Plijesan u domu: Kako je se rješavam i koji su mi se proizvodi pokazali učinkovitima?