Kako se pripremiti, na što obratiti pozornost i kako doći do povoljnijeg kredita?

Stambeni kredit vrsta je namjenskog kredita koji iskorištava većina mladih obitelji. Namjenski kredit dolazi uz preduvjet obaveznog pravdanja korištenja sredstava, a može se podići u svrhu kupnje, izgradnje, dogradnje, adaptacije i legalizacije nekretnine, kao i za refinanciranje postojećeg kredita. Ako se pronalazite u nekoj od ovih kategorija, ali ne znate odakle početi, ovo su stvari koje trebate znati.

Koji su glavni preduvjeti?

Prije nego što krenete u "lov" na stambeni kredit i bacite se na istraživanje ponude banaka, provjerite odgovarate li uvjetima koji bi vas uopće kandidirali za njega. Prvenstveno, morate biti kreditno sposobni. To znači da imate stalno zaposlenje i da su vam primanja velika barem toliko da na mjesečnoj bazi pokrivaju plaćanje kredita i osnovne životne troškove. Dio vaše plaće koji bi trebao biti neopterećen kreditom, odnosno socijalni minimum, u Republici Hrvatskoj propisuje Ovršni zakon na iznos od 3/4 mjesečnih primanja. Banke su također slobodne voditi svoju politiku po tom pitanju pa svakako istražite i uvjete različitih banaka.

Ako imate stalna primanja koja su dovoljno velika za pokrivanje kredita i životnih potreba, drugi osnovni faktor koji morate uzeti u obzir vaša je dob. Stambeni krediti daju se na dugi rok, npr. do 30 godina, ali se u većini slučajeva gleda da otplata bude gotova najkasnije do 67. godine života ili iznimno 75. Neovisno o tome, svakako planirajte završetak otplate u odnosu na dob u kojoj želite otići u mirovinu.

Kako se pripremiti?

Ako imate zadovoljenu neku osnovnu kreditnu sposobnost u vidu stalnih primanja, možete nastaviti s pripremanjem drugih preduvjeta. Prvo sagledajte svoju cjelokupnu financijsku situaciju i njezinu "urednost". Prije odobrenja bilo kakvog kredita banka će temeljito ocijeniti vašu urednost kao platiše i stabilnost vašeg zaposlenja kako bi procijenila hoćete ti taj kredit zaista i vraćati. Gledat će se redovitost plaćanja svih vaših obaveza, od rata kreditne kartice do naknade za održavanje računa. Sva značajnija dugovanja gledaju se u svim kreditnim institucijama, ne samo na banci u kojoj se namjeravate zadužiti jer takve podatke banke međusobno dijele kroz složene informacijske sustave. Barem godinu dana prije dizanja kredita uredno (redovito i na vrijeme) plaćajte sve svoje obaveze i odgovorno upotrebljavajte svoje račune kako biste podigli šanse dobivanja kredita koji želite. Također će se gledati gdje ste zaposleni, kakva su vaša prošla i predviđena primanja, stabilnost radnog mjesta itd.

Zadnja je bitna stavka da imate odgovarajući instrument osiguranja - stambeni kredit od 40 000 € i založno pravo na nekretninu. To je obično nekretnina zbog koje i podižete kredit. Ona bi trebala biti barem jednake ili malo veće vrijednosti od iznosa kredita te bi trebala biti u potpunosti legalizirana i podobna za upis založnog prava banke. Pripremite se na to da ćete osim vaše dokumentacije morati imati i svu ispravnu dokumentaciju o nekretnini. Znači, tri najvažnija uvjeta koja morate imati sljedeća su:

  • kreditno ste sposobni

  • uredni ste platiša

  • imate odgovarajući instrument osiguranja - nekretninu koja ispunjava sve uvjete


Jeste li kandidat za državnu subvenciju?

Prije nego što odete direktno u banku po svoj stambeni krediti, razmislite jeste li kandidat za državnu subvenciju. Ovisno o indeksu razvijenosti mjesta na kojem kupujete ili gradite nekretninu, možete ostvariti subvenciju u iznosu od 30 do 51 % kredita (ruralna područja ostvaruju najveće subvencije, a urbana središta najmanje). Ovo su osnovni uvjeti koji bi vas kandidirali za subvenciju:

  • mlađi ste od 45 godina

  • u svom vlasništvu nemate stani ili kuću

  • kupujete ili gradite kuću u vrijednosti do 1500 eura po metru kvadratnom, odnosno do najvišeg iznosa od 100 000 € u kunskoj protuvrijednosti

  • rok otplate kredita dulji je od 15 godina

Ove subvencije djeluju i kao demografske mjere te se za svako rođeno ili usvojeno dijete za vrijeme trajanja subvencije ona produljuje za dvije godine, a za svako dijete ispod 18 godina (koje je u obitelji u trenutku podnošenja zahtjeva) za jednu godinu. Zadnji natječaj za ove subvencije trajao je od 29. ožujka 2021. do 14. svibnja 2021. godine, a odobreno je 4648 od 4739 zahtjeva. Svi ovi podaci mogu se pronaći na stranicama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva u državne imovine, a ako vi i vaš plan kredita odgovarate postavljenim uvjetima, isplati se pratiti objavu sljedećeg natječaja i pripremiti vlastiti zahtjev.

Stambene štednje i poticaji za povoljniji kredit

Ako ste spremni čekati nešto dulje na svoju nekretninu ili sada planirate dalju budućnost, stambene štednje mogu vam pomoći doći do povoljnijih uvjeta kreditiranja i državnih poticaja. Državna poticajna sredstva isplaćuju se u određenom postotku na iznos uplaćene stambene štednje za godinu, do iznosa od 5000 kn. S obzirom na to da su zadnjih godina ti postotci zaista mali (0,3 % za 2021. godinu što je maksimum poticaja dovelo na 15 kn = 5000*0,03), oni trenutačno nisu značajan motivator za stambenu štednju. Ovisno o banci u kojoj dižete kredit, ako ste imali stambenu štednju, mogu vam se otvoriti povoljniji uvjeti kreditiranja, npr. fiksna kamatna stopa, niža kamatna stopa itd. Iznos kredita koji morate podići u startu će biti niži.

Proces dobivanja kredita

Proces dobivanja kredita relativno je dugačak i ima dosta koraka, no ne mora biti kompliciran i neostvariv ako ga dobro upoznate. U svojoj srži sastoji se od tri glavne komponente:

  1. prikupljanje informacija i dokumentacije

  2. procjene o kreditnoj sposobnosti dužnika 

  3. odluke o kreditu i sklapanja ugovora

Naravno, postoji mnogo međukoraka koji ulaze u taj proces s kojima ćete se upoznati kada uđete u njega i on izgleda drugačije s vaše strane i sa strane banke. S vaše strane najbitnije je sljedeće:

  • Pripremite dokumentaciju (o vama i vašoj kreditnoj sposobnosti - osobni dokumenti, ovjerene platne liste, potvrda poslodavca o zaposlenju, ugovori o radu na itd.; dokumentaciju za dokazivanje namjene kredita - predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine uz osnovne dokumente o prodavatelju nekretnine i dokaz vlasništva iste (originalan izvadak iz zemljišnih knjiga ne stariji od 30 dana te dokumentaciju o samoj nekretnini (akt za uporabu ili potvrda da isti nije potreban, energetski certifikat itd.).
  • Ako je nekretnina podobna za upis založnog prava banke, nakon predaje zahtjeva i dokumentacije kreće se u procjenu - pripremite se izdvojiti između 1500 i 2500 kn, ovisno o nekretnini.

  • Ako se tržišna vrijednost nekretnine i vaša kreditna sposobnost poklapaju, kreće se s odobravanjem kredita i upisom hipoteke. Sudjelujete banka, vi i prodavatelj nekretnine. Ovdje se pripremite platiti solemnizaciju ugovora o kreditu. Troškovi javnog bilježnika u prosjeku su između 2500 i 4000 kn.

  • Kako bi se banka zaštitila, može zahtijevati da se osigura nekretnina, ali i vi kao korisnik kredita te sam kredit, tj. njegova otplata. Laički rečeno, nekretninu se osigurava od nepogoda, a vas od nezgoda. Troškovi osiguranja vas i vaše nekretnine varijabilni su, ali pripremite se na iznose između 50 i 150 € godišnje za svaki. Iako su osiguranja, ova sredstva mogu biti nepovratna. Također se može tražiti uplata mješovitih životnih osiguranja za vrijeme trajanja kredita koja najčešće iznose između 400 i 700 € i povratna su.

  • Kada imate sve potrebne solemnizirane ugovore, oni se mogu predati u gruntovnicu. Ono što vam gruntovnica izda vraćate u banku i u konačnici s potrebnom dokumentacijom banka isplaćuje kredit na račun prodavatelja. Zadnji korak koji vas dijeli od vlasništva tabularna je isprava kojom prodavatelj dozvoljava prijenos vlasništva kupcu. Kada se to preda u gruntovnicu, službeno postajete vlasnik s vlasničkim listom.

Detalji na koje morate obratiti pozornost

Postoji puno detalja s kojima morate biti upoznati prije podizanja stambenog kredita. Ovo su stvari zbog kojih ćete u konačnici platiti više ili manje, stoga se dobro informirajte prije podizanja bilo kakvog kredita. Ugovori za kredite puni su stručne terminologije s kojom ćete se prvi put susresti. Nemojte se dovesti u situaciju da potpisujete bilo kakav papir na kojem ne razumijete svaku riječ. Prije nego što krenete u proces podizanja kredit,  ovo su pojmovi koje trebate istražiti.

Što su kamatne stope i kako se obračunavaju?

Kamata je "cijena" novca koji ćete posuditi, a kojom se lagano može manipulirati. Prva je bitna stavka razlikovanje fiksne, varijabilne i kombinirane kamatne stope. Od fiksnih očekujte stabilnost, ali i u startu veći kamatu, a od varijabilnih nižu početnu, ali promjenjivu kamatnu stopu (što znači da može narasti i iznad fiksne). Fiksne kamatne stope odobravaju se uglavnom na određena, kraća razdoblja kredita, ne na cijeli period. Varijabilne kamatne stope prate EURIBOR te je to također jedan od pojmova s kojima se trebate upoznati.

Također, kamate se mogu obračunavati i anticipativno (na početku razdoblja) ili dekurzivno (na kraju razdoblja) što isto utječe na konačni iznos. Većina kredita koristi dekurzivni obračun, a trebali biste znati barem otprilike što to znači i kako će vam se kamate naplaćivati. Čak i sitnice o kojima ne razmišljate mogu utjecati na iznos kamate koji ćete platiti, npr. metoda obračuna dana u godini koja će se upotrebljavati pri izračunu vaše kamate. Prije uzimanja kredita trebali biste znati što je kamatna stopa - nominalna, efektivna, referentna i interkalarna te sve o konkretnom načinu i iznosu na koji bi se vama naplaćivala kamata i zašto je tolika kolika je.

Kuna ili valutna klauzula

S obzirom na to da se bliži uvođenje eura u Hrvatsku, način na koji podižemo kredite također će se uskoro promijeniti jer krediti u kunama više neće biti dostupni. Ako se sada upuštate u otvaranje kredita, trebali biste znati što podrazumijeva dizanje kredita u kunama, a što s valutnom klauzulom i što je uopće valutna klauzula. Detaljna objašnjenja lako ćete pronaći na internetu.

Anuiteti ili rate

Dva su načina otplate kredita, u anuitetima ili ratama. Stambeni krediti otplaćuju se u anuitetima, no svakako biste trebali znati što to ustvari znači i kako će funkcionirati plaćanje vašeg kredita. S anuitetima plaćate uvijek jedan fiksni iznos, a s ratama je on promjenjiv. Najbitnije je znati da se sadržaj iznosa koji plaćate mijenja, dakle ne plaćate uvijek isti omjer glavnice (novca koji ste posudili) i kamate. Ovo trebate imati na umu ako poželite ranije zatvoriti kredit jer vaša glavnica možda neće biti otplaćena u onom iznosu koji ste očekivali.

Popratni troškovi dizanja kredita

Proces dizanja kredita sam po sebi može biti poprilično skup. Mnogi popratni troškovi ovdje su već nabrojeni, no imajte na umu da je pravi proces puno složeniji. Pripremite se na neočekivane troškove i da vaš kredit neće biti samo iznos koji vam je potreban za nekretninu uključujući kamate. Od troškova koje ćete možda morati platiti samo dok dođete do kredita za nekretninu (npr. interkalarna kamata) do troškova koje ćete zatim morati platiti za tu nekretninu (prvenstveno porez na nekretnine od 3 %). Ovo treba imati na umu još dok birate nekretninu da ne biste na kraju shvatili da je sa svim dodatnim troškovima izvan vašeg budžeta.

Korisni izvori dodatnih informacija

Internet će biti vaš najbolji prijatelj u procesu podizanja kredite. Jedan od najkorisnijih službenih izvora informacija jest HNB-ova informativna lista ponude kredita gdje možete pronaći sve okvirne informacije o svim vrstama kredita za svaku banku koja posluje u Hrvatskoj. Također, službene stranice svih banaka u kojima razmatrate kredite nezaobilazan su izvor dok se pripremate za odlazak u banku. Banke nisu vaši neprijatelji kojima je u cilju nasamariti pojedinca, ali rade za svoje interese, dok se za vlastite interese morate izboriti sami.

Na kojim stvarima nikada ne bismo trebali štedjeti?

Foto: Canva/Pexels

 

Pripremila:
Jelena Milić

vaš komentar

Prijavi se putem

komentari

Za ovaj članak nema komentara.